上周天津、青岛、福州、上海相继推迟第二批土拍时间，天津及福州上限溢价率降至15%，竞拍规则由“限地价+竞自持”改为“限地价+摇号”。由于年内首批土拍溢价率高企，房企实际拿地利润空间持续压缩，加上监管层面要求房企拿地销售比不能超过40%的限制，房企参拍动力受到较大影响，因此各地第二轮土拍预计将遵循不提高房企实际拿地成本的原则，控制溢价水平并针对住房品质提出具体要求，保障房企一定的利润空间。

　　统计局公布前7月多项行业数据指标下降，单月销售年内首度负增长，房价涨幅收敛，7月居民中长贷新增3974亿元，同比少增2093亿元，下半年按揭额度偏紧的局面较难改善，多个重点城市房贷利率有所上调，需求端资金环境持续收紧，预计8月销售增速将继续下降。销售放缓和拿地空窗期等因素共同导致新开工依旧延续弱势，结合施工强度的降低使得投资端下行明显，同时房地产非标融资管控趋严，房企到位资金增速持续回落。

　　利润率预期改善，龙头个股估值修复空间显著。尽管我们认为各项指标的下降并不意味着中期维度政策预期的转向，但土拍市场规则的优化令市场悲观情绪边际缓解，行业后续需重点关注第二&三轮土拍变化趋势，房地产企业利润率有望迎来底部向上的拐点，中长期来看行业生态将有利于龙头房企实现业绩的稳步增长，选股层面则更加关注龙头房企低杠杆以及资金成本的优势，当前阶段估值向上的修复空间显著。继续推荐万科A、保利地产、金地集团、新城控股。

（文章来源：首创证券）